K8凯发·(中国)天生赢家·一触即发

　　开门见山ღ★✿，如果你预算1000万左右想买别墅ღ★✿，那么一定要关注这个楼盘ღ★✿。概括一句话ღ★✿：一千万总价左右ღ★✿，市面上的别墅产品ღ★✿，没有比TA更好的ღ★✿。甚至可以说ღ★✿，其产品力与性价比ღ★✿，对其他同类产品ღ★✿，直接秒杀ღ★✿！

　　绝杀技ღ★✿，是璟雲里二期约0.41的超低容积率ღ★✿。住别墅ღ★✿，图的就是有天有地ღ★✿、庭院露台的自由空间ღ★✿，及独门独院的私密感ღ★✿。别墅的舒适程度与价值ღ★✿，最核心的影响因素就是容积率ღ★✿。

　　放眼全上海ღ★✿，目前容积率低于0.5的在售别墅盘蜜芽188.mon.ღ★✿，不超过10个ღ★✿，主力总价3000-6000万ღ★✿，个别房源总价高达1.5亿ღ★✿。

　　而璟雲里二期ღ★✿，容积率约0.41纯别墅社区ღ★✿，联排院墅总价只在千万左右ღ★✿，小户型联排总价可能更低ღ★✿。而其他千万左右总价的联排别墅ღ★✿，是分布在五大新城容积率1-1.5的社区ღ★✿，通过高低配“挤”出来的少量联排ღ★✿，难以避免有两个BUG:

　　更不用提同样高低配做出来的叠加别墅ღ★✿，庭院与露台不可兼得ღ★✿，更和“独门独院”毫不搭界ღ★✿，本质上是“伪别墅”ღ★✿。但五大新城的叠墅ღ★✿，总价也要大几百万ღ★✿，甚至千万ღ★✿。

　　但凭“0.41容积率纯别墅社区+总价千万级”ღ★✿，璟雲里已经具备了碾压级的优势ღ★✿。事实上ღ★✿，璟雲里的优势还远不止于此ღ★✿。

　　从户型设计上看ღ★✿：建面约138-188㎡联排与建面约211-214㎡院墅产品凯发官网平台ღ★✿，庭前绿地ღ★✿，大面宽ღ★✿，地上仅2层ღ★✿，真正的低密宽境别墅ღ★✿，产品力断层式领先ღ★✿。

　　从墅区环境上看ღ★✿：复刻拙政园的苏式园林ღ★✿，多重庭院的归家礼序ღ★✿，文化传承的工艺与细节ღ★✿，打造醉美的江南院墅ღ★✿。

　　最新消息ღ★✿！朱家角淀山湖旁璟雲里二期ღ★✿；超低0.41容积率纯墅区ღ★✿；二期加推建面约138-214㎡联排院墅ღ★✿，12月7日已过会均价52501元/㎡ღ★✿！总价约700万起ღ★✿；产品全部地上两次ღ★✿，地下一层ღ★✿；一楼层高3.6米ღ★✿、二楼层高3.2-4米ღ★✿、地下层高5.7米（可做两次）花园50-200㎡ღ★✿，产品全为朝南户型ღ★✿；实体示范区&样板间现已开放ღ★✿！

　　地下室有多个采光井引入自然光照ღ★✿，层高约5.7米ღ★✿，可以根据业主需要隔成两层ღ★✿，或者局部挑空等ღ★✿。既可以打造成主人的私属的茶吧或者酒吧ღ★✿，也可打造为儿童乐园区域ღ★✿，或者打造成专属的艺术工作室ღ★✿、影音室ღ★✿、书房等ღ★✿，邂逅N+1种生活空间ღ★✿。

　　上海这一轮城市发展凯发官网平台ღ★✿，青浦绝对是时代的宠儿ღ★✿。一头是大虹桥ღ★✿，一头是长三角一体化示范区ღ★✿，两大国家级战略规划ღ★✿，17号线和示范区线（在建）实现交通串联ღ★✿。

　　开发商遵循《营造法原》制式ღ★✿，再现飞檐戗角ღ★✿、砖雕窗洞ღ★✿、花阶铺地ღ★✿、金砖铺地ღ★✿、榫卯手作等中式的建筑形态与工法技艺ღ★✿，尽显江南园林营造精髓ღ★✿。产品营造体现传统与现代融合ღ★✿，规划洋房ღ★✿、叠加ღ★✿、院墅产品线ღ★✿，满足多元化的现代居住需求ღ★✿；对生活方式进行创新引领ღ★✿：将“城市山林”古典园林意象引入景观设计ღ★✿，将现代室内设计融入家装设计ღ★✿，营造不仅“悦目”ღ★✿，而且“赏心”的中式栖身从心生活体验ღ★✿。

　　单纯的土地ღ★✿、单纯的房屋ღ★✿、土地房屋的综合体3ღ★✿、房地产的特征ღ★✿：aღ★✿、房地产位置的固定性（土地不可移ღ★✿，房屋也不可动）ღ★✿；

　　cღ★✿、用途ღ★✿：居住用地ღ★✿、商业服务用地ღ★✿、工业用地ღ★✿、仓储用地ღ★✿、市政公共设施用地ღ★✿、交通用地ღ★✿、绿化用地ღ★✿、特殊用地等ღ★✿；

　　17ღ★✿、楼花ღ★✿：指已经动工建造ღ★✿，但尚未建成的楼宇ღ★✿、房屋ღ★✿。即指图纸上的楼宇ღ★✿，处于建筑施工的最初阶段ღ★✿，离交房时间长ღ★✿，价格优惠ღ★✿，买了后又可转卖ღ★✿，赚差价ღ★✿。

　　21ღ★✿、经济适用房ღ★✿：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅ღ★✿，是有经济性和适用性）ღ★✿。不是人人可以买到ღ★✿，必须符合当地政府所规定的条件ღ★✿，经过排号购买ღ★✿。长沙房口ღ★✿，25岁以上ღ★✿，65㎡以内以经济价购买ღ★✿，65㎡以外以商品房价购买ღ★✿，5年后才能转卖）ღ★✿。

　　22ღ★✿、二手房ღ★✿：办好产权证ღ★✿，进行再次转让的房屋ღ★✿。其他如ღ★✿：公房ღ★✿、私房凯发官网平台ღ★✿、集资房ღ★✿、廉租房ღ★✿、安置房等福利房ღ★✿。

　　23ღ★✿、诚意金ღ★✿：指商品房在未取得预售证之前ღ★✿，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）ღ★✿。

　　24ღ★✿、定金ღ★✿：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还ღ★✿。

　　31ღ★✿、别墅ღ★✿：指在郊外或风景区建造的供休养ღ★✿，住宿用的花园住宅ღ★✿，TOWRHOUSE（联体别墅ღ★✿、单排别墅）ღ★✿。

　　32ღ★✿、SHOPPINGMALLღ★✿：一站式购物ღ★✿，集购物ღ★✿、娱乐ღ★✿、休闲为一体的这么一个商业区域ღ★✿，起源于美国（也称第六商业业态）ღ★✿。

　　33ღ★✿、物业管理ღ★✿：指由专业公司或机构ღ★✿，接受业主（或使用人）的委托ღ★✿，对物业实话专业化管理ღ★✿，并向业主（或使用人）提供高效ღ★✿、周到服务的行为ღ★✿。

　　34ღ★✿、物业管理内容ღ★✿：对房屋及其附属设备管理ღ★✿、维修ღ★✿；对房屋区域内的清洁卫生ღ★✿、安全保卫ღ★✿、公共绿化ღ★✿、公用设施ღ★✿、道路等实施管理ღ★✿；向业主提供其他综合性或特约的服务等ღ★✿。物业管理属社区管理范畴ღ★✿。

　　37蜜芽188.mon.ღ★✿、业主委员会ღ★✿：由物业管理区域内业主代表组成ღ★✿，代表全体业主对物业实施自治管理的组织ღ★✿，由业主代表大会或业主代表选举产生ღ★✿。

　　38ღ★✿、一次性付款ღ★✿：指购房户在购买商品房时ღ★✿，在没有享受政策性贷款的情况下ღ★✿，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式ღ★✿。

　　39蜜芽188.mon.ღ★✿、分期付款ღ★✿：购房者签约后ღ★✿，将购房款分成若干比例ღ★✿，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房）ღ★✿，交房时ღ★✿，款项全部付清ღ★✿。

　　40ღ★✿、银行按揭ღ★✿：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式ღ★✿。即购房者在购房时ღ★✿，向银行提出担保的质押文件ღ★✿，在银行审核通过后ღ★✿，取得房屋总价的部分贷款ღ★✿，依抵押约定ღ★✿，按期按时间段向银行偿还贷款本息ღ★✿，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押ღ★✿，住房ღ★✿：七成二十年ღ★✿；门面ღ★✿：五成十年或六年十年）ღ★✿。

　　41ღ★✿、公积金ღ★✿：“全称住房公积金”ღ★✿，指城镇住房制度改革中ღ★✿，国家机关ღ★✿、国有企业ღ★✿、城镇集体企业凯发K8娱乐官网入口ღ★✿，ღ★✿、外商投资企业ღ★✿、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的ღ★✿，专项用于住房消费的资金（门面不行）ღ★✿。缴存比例ღ★✿：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％ღ★✿，有条件的城市ღ★✿，可以适当提高缴存比例ღ★✿；缴存方式ღ★✿：一是由职工个人缴存ღ★✿；二是由职工所在单位缴存ღ★✿；

　　42ღ★✿、个人住房公积金贷款ღ★✿：指参加了住房公积金制度的职工蜜芽188.mon.ღ★✿，在购买ღ★✿、建筑ღ★✿、翻建和大修自住住房时ღ★✿，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款ღ★✿。

　　43ღ★✿、契税ღ★✿：指房屋所有权发生变更时ღ★✿，就当事人所订契约ღ★✿，按房价的一定比例ღ★✿，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅ღ★✿：2％ღ★✿、非普通住宅ღ★✿：4％）ღ★✿。

　　44ღ★✿、公共维修基金ღ★✿：指住宅ღ★✿、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅ღ★✿：2％ღ★✿；电梯房ღ★✿、门面ღ★✿：3％）ღ★✿。

　　46ღ★✿、起价ღ★✿：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型ღ★✿、朝向ღ★✿、格局不好的楼房价格ღ★✿，各层的差价几十～几百元）蜜芽188.mon.ღ★✿。

　　47ღ★✿、基价ღ★✿：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格ღ★✿。是针对房地产定价方法而言的ღ★✿，与起步价没有关系（楼层ღ★✿、朝向不同价格也不同）ღ★✿。

　　48ღ★✿、均价ღ★✿：即物业的平均销售价格ღ★✿，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数ღ★✿，即可得出每平方米的均价）ღ★✿。

　　6ღ★✿、使用面积ღ★✿：指住宅各层面平中ღ★✿，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中ღ★✿，一般不采用使用面积来计算价格）ღ★✿。

　　7ღ★✿、公摊面积标准ღ★✿：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积ღ★✿，由两部分组成ღ★✿：一）室内外楼梯ღ★✿、内外廊ღ★✿、公共门厅ღ★✿、通道ღ★✿、电梯ღ★✿、配电房一触即发ღ★✿、设备层ღ★✿、设备用房ღ★✿、结构转换层ღ★✿、技术层ღ★✿、空调机房ღ★✿、消防控制室ღ★✿、为整栋楼层服务的值班警卫室ღ★✿，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间ღ★✿、电梯机房ღ★✿、水箱间等ღ★✿；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积ღ★✿。

　　总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3ღ★✿，高层为5ღ★✿，超高层为7ღ★✿，别墅为0.3-0.45左右ღ★✿、容积率越低ღ★✿，居家环境越好ღ★✿、单价高ღ★✿、品质高ღ★✿；容积率越高ღ★✿，单价低蜜芽188.mon.ღ★✿、品质低）

　　所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例ღ★✿。新区建设中不应低于30％ღ★✿，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶ღ★✿、晒台的人工绿地）ღ★✿。绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

　　24ღ★✿、框架结构ღ★✿：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱ღ★✿，适合大规模工业化施工ღ★✿，效率较高蜜芽188.mon.ღ★✿，承重墙在梁柱ღ★✿，墙面可以自由打通ღ★✿。其次还有ღ★✿：砖木结构ღ★✿、钢筋混凝土ღ★✿、框简结构ღ★✿、钢体结构等ღ★✿。

　　25ღ★✿、房屋的耐用年限ღ★✿：指房屋能够维持正常使用的年限ღ★✿，与设计的标准ღ★✿、建筑的材料ღ★✿、施工质量ღ★✿、使用状况ღ★✿、维护保养相关ღ★✿。

　　在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施ღ★✿，房屋建筑的活动ღ★✿。它包括从定点选址到交付使用的全过程ღ★✿，由征地与拆迁安置ღ★✿、规划设计ღ★✿、供水ღ★✿、排水ღ★✿、供电ღ★✿、通电讯ღ★✿、通道路ღ★✿、绿化ღ★✿、房屋建设等多项内容组成ღ★✿。

　　由买得土地使用权的发展商ღ★✿，对土地进行平整ღ★✿，修路铺设上下水管道及热力网ღ★✿，然后建造各类房屋以及公共设施ღ★✿。

　　4ღ★✿、房地产二次开发ღ★✿：指先将生地开发成熟地（具备使用条件）ღ★✿，然后再进行拍卖和出租ღ★✿，由买地者去建造房屋ღ★✿。

　　7ღ★✿、给水ღ★✿、排水系统ღ★✿：包括取水工程ღ★✿、输水工程ღ★✿、净水工程凯发官网平台ღ★✿，ღ★✿、配水管网（上下水道）ღ★✿，排水管网（下水道）ღ★✿、污水处理ღ★✿、排放工程ღ★✿。

　　8ღ★✿、土地国家所有权ღ★✿：指作为土地所有者的国家ღ★✿，对自己所有的土地依法享有占有ღ★✿、使用ღ★✿、收益和处分的权利ღ★✿。

　　9ღ★✿、土地集体所有权ღ★✿：指农村劳动群众集体经济组织ღ★✿，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有ღ★✿、使用天生赢家—一触即发ღ★✿。ღ★✿、收益和处分的权利ღ★✿。

　　法律意义ღ★✿：土地所有者将土地当成自己的财产ღ★✿，并将其实行占有ღ★✿、垄断ღ★✿、拥有对土地支配的权利ღ★✿。经济意义ღ★✿：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利ღ★✿。

　　1）个人身份证及复印件各3份ღ★✿，结婚证或流动人口未婚证明ღ★✿；2）首期购房款（不低于30％ღ★✿，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件ღ★✿；

　　它是一个精彩ღ★✿、特殊的ღ★✿、无处不销售ღ★✿、人人都使用ღ★✿、升值空间大ღ★✿、有趣ღ★✿、自由ღ★✿、有成就感ღ★✿、锻炼人ღ★✿，上不封顶收入的一个较灵活ღ★✿、广泛ღ★✿、综合性的一个行业ღ★✿。

　　7ღ★✿、商圈ღ★✿：称之购买圈或商势圈ღ★✿，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量ღ★✿，对顾客吸引而形成的一定范围或区域ღ★✿。

　　分为ღ★✿：核心商圈ღ★✿：以大型商场为中心ღ★✿，人口占60-80％ღ★✿，价格高ღ★✿；次级商圈ღ★✿：拥有客户占20％ღ★✿；边缘商圈ღ★✿：分布密度小ღ★✿，产品低档ღ★✿，价格低ღ★✿。

　　1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值ღ★✿，DTP指数ღ★✿、房地产政策ღ★✿、法律法规）ღ★✿；

　　2）影响房地产因素ღ★✿：开发商实力ღ★✿、经济态度ღ★✿、地段ღ★✿、交通ღ★✿、周边环境ღ★✿、配套设施ღ★✿、绿化ღ★✿、升值ღ★✿、政府规划ღ★✿、潜力ღ★✿、客户定位ღ★✿、产品设计ღ★✿、物业管理ღ★✿、市场供求ღ★✿、品牌ღ★✿、销售技巧ღ★✿、自然环境不可复制ღ★✿；

　　4）多层ღ★✿：7层以下ღ★✿，金三银四铜五六ღ★✿；高层ღ★✿：7层以上ღ★✿，越往高上走价格越高ღ★✿，越往上景观越好ღ★✿；5）影响商铺ღ★✿：升值潜力ღ★✿、地段ღ★✿、交通ღ★✿、配套ღ★✿、市场ღ★✿、定位（业态定位）ღ★✿、消费群ღ★✿、品牌ღ★✿、人流量ღ★✿、物业管理ღ★✿。针对每一个铺位影响因素ღ★✿：位置ღ★✿、面积（面积小ღ★✿、面积消费群体多ღ★✿，价格高）ღ★✿、楼层ღ★✿、铺型（柱ღ★✿、开间ღ★✿、阻挡）ღ★✿、配套设施ღ★✿。

　　a）产品调查ღ★✿：规模ღ★✿、占地面积ღ★✿、铺位ღ★✿、功能定位（做什么ღ★✿，业态定位）ღ★✿、铺型ღ★✿、配置（电梯ღ★✿、空调ღ★✿、水电表）ღ★✿、装修ღ★✿、物业管理ღ★✿、经营时间ღ★✿；

　　具体调查方式ღ★✿：问卷ღ★✿、街访（入户走访ღ★✿、单层ღ★✿、左手入门ღ★✿、双手右手入门）ღ★✿、专家访谈ღ★✿、市场客户访谈ღ★✿；

　　具体调查对象ღ★✿：市场ღ★✿、商城ღ★✿、专业街ღ★✿、步行街ღ★✿、专卖点具体配套调查ღ★✿：医院ღ★✿、银行ღ★✿、超市ღ★✿、休闲场所ღ★✿、酒店ღ★✿、学校天生赢家ღ★✿。ღ★✿、交通（人流ღ★✿、车流ღ★✿、公交车ღ★✿、长途车）

　　风水宝地ღ★✿：依山伴水ღ★✿，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍ღ★✿。阴ღ★✿：山之南ღ★✿、水之北ღ★✿；阳ღ★✿：山之北ღ★✿、水之南ღ★✿；龙椅之地ღ★✿：绿色是生命色ღ★✿；中纬度ღ★✿：夏吹东南风ღ★✿、西南风）

　　土地使用证ღ★✿、房产证（集资房是没有产权证的ღ★✿，福利房是有产权证ღ★✿，可以转让ღ★✿，在国家允许的年限内可以转让ღ★✿、出租）ღ★✿。

　　周边所表现的元素ღ★✿：生态ღ★✿、人文ღ★✿、地理ღ★✿、交通ღ★✿。一个楼盘的环境包括ღ★✿：绿化ღ★✿、交通ღ★✿、密度ღ★✿、配套设施ღ★✿、日照ღ★✿、朝向ღ★✿。

　　昂贵ღ★✿、便宜1）加权比较法ღ★✿：在价格上及对手比较加X％或减X％ღ★✿，不超过1ღ★✿；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡ღ★✿；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡ღ★✿；

　　3）经验评估法ღ★✿：根据以往经验来测标ღ★✿，价格阻力位针对顾客来说ღ★✿，内容包括ღ★✿：均价ღ★✿、起价（作用ღ★✿，降低入市门槛ღ★✿、一般是低开高涨ღ★✿，只对于大型楼盘ღ★✿、而小规模楼

　　盘不宜采用低开高走）ღ★✿、最高价（最好的楼层肯定是最高价）ღ★✿、垂直价格（一般金三银四铜五铁六ღ★✿，超过27米空气质量越差）蜜芽188.mon.ღ★✿、价格的可塑性（有

　　公开销售ღ★✿：用于调节控制销售进度ღ★✿，先销次的ღ★✿，留下一部分好的凯发官网平台ღ★✿，用于最后冲刺ღ★✿。包括ღ★✿：强销期（寻找热销势头）ღ★✿、持销期（也叫调整期ღ★✿，合理安排）ღ★✿、冲刺期ღ★✿、扫尾期ღ★✿。

　　小盘ღ★✿：一般以快打慢ღ★✿，先奇制胜ღ★✿，制造与众不同的特色ღ★✿；营销手法ღ★✿：营销突围ღ★✿，侧翼进攻ღ★✿，通路卡位ღ★✿，最多客户消费场所ღ★✿。如俱乐部ღ★✿、酒吧ღ★✿、歌舞厅ღ★✿、高尔夫ღ★✿、通过派人进入上述场所与期接触ღ★✿、吸引顾客凯发官网平台ღ★✿、实行营销ღ★✿，节省广告费及其它费用凯发网ღ★✿。ღ★✿。